Порядок оплаты товаров по договору купли продажи. Покупка участка – что нужно знать при оформлении сделки? Оформление передачи денег

Цена договора купли-продажи является его существенным условием лишь в случаях, прямо предусмотренных законом, например в розничной купле-продаже, при продаже товара в рассрочку или продаже недвижимости, в том числе предприятия. В других видах договора купли-продажи условие о цене может и отсутствовать, что не подрывает действительности сделки. Здесь применяется правило п. 3 ст. 424 ГК: при отсутствии в договоре соответствующего условия товар должен быть оплачен по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары.

Цена в договоре купли-продажи, как правило, согласуется самими сторонами, т. е. является свободной (договорной). При этом порядок определения цены может быть различным. Она может устанавливаться непосредственно, т. е. путем указания на определенную денежную сумму, уплачиваемую за одну единицу товара либо за весь продаваемый товар (например, 1 млн. руб. за 1 т товара). Также возможно и фиксирование цен путем указания на порядок их определения (с использованием дополнительных критериев) без указания конкретной величины.

Обычно цена товара устанавливается в российских рублях, однако возможно ее определение и в валюте другой страны.

Свобода определения цены сторонами договора купли-продажи не является абсолютной и в ряде случаев прямо ограничена законом. Так, в публичных договорах розничной купли-продажи цена продаваемых товаров, по общему правилу, устанавливается одинаковой для всех потребителей.

Соглашением сторон договора могут устанавливаться особые правила оплаты товаров: авансом, в кредит, а также в кредит с рассрочкой платежа. Договоры, содержащие такие условия, не являются особыми разновидностями купли-продажи. Ведь и предварительная оплата, и отсрочка платежа в равной мере могут использоваться во всех видах купли-продажи: поставка может осуществляться в кредит, договор контрактации оплачиваться авансом и т. д. Как следует из содержания ст. 487--489 ГК, указанные условия могут устанавливаться только соглашением сторон договора.

Предварительная оплата товара (полная или частичная) производится до его передачи покупателю в срок, предусмотренный договором, а при отсутствии такового -- в разумный срок, определяемый в соответствии со ст. 314 ГК. Нарушение условия о предварительной оплате дает продавцу право задержать передачу товаров либо потребовать расторжения договора. Если же аванс выплачен не полностью, продавец может задержать или вовсе отказаться от передачи неоплаченной части товаров (ст. 328 ГК).

Права покупателя, не получившего предварительно оплаченных товаров, определены п.п. 3 и 4 ст. 487 ГК. В основном они заключаются в возможности требовать передачи оплаченного товара или возврата суммы аванса. Также, по общему правилу, покупатель управомочен на получение процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК.

Условие о продаже товара в кредит означает предоставление покупателю отсрочки платежа после передачи ему товара. При этом момент платежа определяется аналогично нормам о предварительной оплате: в соответствии с договором либо на основании ст. 314 ГК. Если товары, которые должны оплачиваться в кредит, не переданы покупателю, он вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст. 328 ГК).

Важной особенностью условия об оплате товара в кредит является то, что его нарушение дает продавцу право требовать возврата неоплаченного товара (наряду с общим правом требования оплаты). По общему правилу, на просроченную сумму платежа, так же как и при авансовой оплате, начисляются проценты по ст. 395 ГК. Другая особенность продажи в кредит заключается в установлении в пользу продавца залога на товары, переданные покупателю, до момента их полной оплаты (п. 5 ст. 488 ГК). Диспозитивное условие о залоге является обычным условием продажи в кредит и не нуждается в специальном закреплении в договоре. В случае просрочки или отказа покупателя от оплаты товара продавец вправе обратить взыскание на предмет залога в порядке, предусмотренном ст. 348-350 ГК.

Частным случаем продажи товара в кредит является договор купли- продажи с оплатой товара в рассрочку. При этом оплата товара также производится через какое-то время после его передачи покупателю (т. е. в кредит), но не единовременно, а по частям. К существенным условиям такого договора относятся не только предмет, но и цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (абз. 2 п. 1 ст. 489 ГК). Особенность договора купли- продажи с рассрочкой платежа состоит в том, что уплата покупателем в общей сложности более чем 50% цены товара значительно сужает права продавца в случае последующих задержек оплаты. Так, продавец, по общему правилу, уже не сможет требовать возврата неоплаченной части товара или расторжения договора (п. 2 ст. 489 ГК). Однако и в этом случае продавец вправе получить удовлетворение из стоимости заложенных товаров, а также требовать возмещения убытков.

Другим случаем продажи товара в кредит (в том числе с рассрочкой платежа) является договор купли-продажи с условием сохранения права собственности за продавцом (ст. 491 ГК), Это условие является случайным и применяется лишь тогда, когда стороны специально его оговорили. Оно налагает на покупателя дополнительные обязанности не отчуждать товар и не распоряжаться им иным образом до момента его полной оплаты.

Следовательно, продавец, имеющий право требовать возврата товара, получает дополнительные гарантии защиты своих интересов, ведь любая сделка покупателя по отчуждению товара будет считаться ничтожной.

Основными договорами, которыми оформляется продажатоварно-материальных ценностей в ОАО «Татхимфармпрепарты», являются договоры купли-продажи и поставки. Купля-продажа как предмет договорных гражданско-правовых отношений регулируется нормами главы 30 Гражданского Кодекса РФ1. Купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контракция, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия считаются разновидностями сделки купли-продажи, и к ним применяются, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ, общие положения о купле-продаже.1, параграф 1 гл.30

По договору купли-продажи согласно ст. 454 ГК РФ одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи, кроме перечисленных в Перечне видов продукции и отходов производства, свободная реализация которых запрещена согласно Указу Президента Российской Федерации от 22.02.92 г. N 179.15

Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, который имеется в наличии у продавца в момент его заключения, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера договора.

Следует отметить, что основным моментом, на который нужно обратить внимание при заключении сделок купли-продажи, является указание существенных условий договора. Условия договора купли-продажи считаются согласованными, если договор позволяет определить наименование и количество товара, поскольку согласно статье 455 ГК РФ эти два параметра относятся к существенным условиям договора, отсутствие которых влечет признание его незаключенным. Для некоторых видов договоров в ГК РФ предусмотрены дополнительные существенные условия. Так, существенным условием договора поставки является срок поставки.1, ст.506

Цена является существенным условием договора купли-продажи, если невозможно определить цену, по которой должен оплачиваться товар. По нормам пункта 3 статьи 424 Гражданского Кодекса РФ в случае, если в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. В частности, это касается цен на уникальные произведения искусства, образцы оборудования и другие вещи, не имеющие аналогов.

Кроме того, установленную цену товара необходимо проанализировать исходя из принципов, изложенных в статье 40 Налогового Кодекса РФ2. Если цена сделки подпадает под контроль налоговых органов, следует сравнить ее с рыночной ценой на идентичные товары в сопоставимых условиях. В случае если цены товаров, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или понижения более чем на 20% от рыночной цены идентичных (однородных) товаров, то следует доначислить налоги таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, либо подготовить документы, подтверждающие, что изменение цены вызвано сезонными или иными колебаниями потребительского спроса, потерей товарами качества, истечением или приближением даты истечения сроков годности товаров, маркетинговой политикой, в том числе при продвижении на рынок новых товаров, товаров, не имеющих аналогов, реализацией опытных образцов товаров в целях ознакомления с ними покупателей и пр.

Все операции по расчетам с поставщиками товарно-материальных ценностей отражаются в учете ОАО «Татхимфармпрепараты»независимо от времени оплаты полученных ценностей.

Стороны договора поставки могут предусмотреть любой приемлемый для них момент перехода права собственности. При отсутствии в договоре поставки определения этого момента к покупателю право собственности переходит в момент передачи ему товара.1, ст.223

Вещь признается переданной приобретателю с момента ее вручения или передачи перевозчику (например, организации связи) для отправки приобретателю.1, ст.224

Статьей 8 Закона N 129-ФЗ3 предусмотрено, что имущество, являющееся собственностью организации, учитывается обособленно от имущества других юридических лиц, находящегося у данной организации.

В бухгалтерском учете ОАО «Татхимфармпрепараты» оприходование материальных ценностей отражается по дебету соответствующего счета учета имущества и кредиту счета 60 в момент возникновения права собственности на полученные ценности.

Если право собственности к ОАО «Татхимфармпрепараты»не перешло, а товарно-материальные ценности поступили на его склад, то они учитываются на забалансовом счете 002 «Товарно-материальные ценности, принятые на ответственное хранение».

Если переход права собственности осуществляется после оплаты, то сначала происходит обеспечение выполнения условий по оплате товара покупателем. В таком случае покупатель до перехода к нему права собственности не имеет права продавать (передавать) товар другим лицам или распоряжаться им иным образом.1, ст.491 Если в срок, предусмотренный договором, переданные ценности не будут о1плачены или не наступят другие обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар.

Следовательно, до возникновения права собственности на полученные товарно-материальные ценности у ОАО «Татхимфармпрепараты» не возникает и задолженности перед поставщиком, отражаемой по счету 60.

Договор поставки может предусматривать и условие, когда право собственности на товарно-материальные ценности переходит к покупателю до момента их фактического поступления. Например, когда поставщик погрузил материальные ценности на железнодорожной станции отправления, направил покупателю об этом соответствующее извещение, расчетные документы и, следовательно, передал ему права собственности на эти ценности. В подобном случае покупатель, к которому перешло право собственности на материальные ценности, должен их оприходовать в бухгалтерском учете еще до их прибытия.

Материальные ценности, находящиеся в пути, отражают на субсчете соответствующего счета учета имущества (10 «Материалы», 41 «Товары» и т.д.) либо на счете 15 «Заготовление и приобретение материальных ценностей».

Товарно-материальные ценности, принадлежащие ОАО «Татхимфармперапараты», но находящиеся в пути, принимаются к бухгалтерскому учету по стоимости, предусмотренной в договоре. После получения ценностей и расчетных документов поставщика производится уточнение их фактической себестоимости. Такой механизм учета предусмотрен пунктом 26 ПБУ 5/01.9

Бухгалтерский учет расчетов с поставщиками товарно-материальных ценностей покупатель ведет на счете 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками». Планом счетов предусмотрено ведение аналитического учета по счету 60 по каждому расчетному документу, предъявленному поставщиком. Причем аналитический учет должен позволять получать данные о состоянии расчетов по каждому поставщику, например: по не оплаченным в срок расчетным документам, по авансам выданным.

По кредиту счета 60 отражается стоимость фактически поступивших товарно-материальных ценностей согласно документам поставщика в корреспонденции со счетами их учета. По дебету счета 60 отражаются оплаченные поставщикам в погашение обязательств суммы в корреспонденции со счетами учета денежных средств (51 «Расчетный счет», 50 «Касса»).

Договоры поставки могут предусматривать различные условия оплаты поставляемых товарно-материальных ценностей:

ѕ оплата после передачи ценностей покупателю;

ѕ полная предварительная оплата;

ѕ авансирование с доплатой после получения ценностей.

Если условиями договора предусмотрена предварительная оплата (полная или частичная), то эти суммы также отражаются на счете 60, но учитываются обособленно. Поэтому к счету 60 целесообразно открыть дополнительные субсчета, например, 60-1 «Расчеты в порядке последующей оплаты» и 60-2 «Авансы выданные».

Если договором поставки предусмотрен комбинированный вариант - частичное авансирование, затем поставка продукции и, наконец, доплата до суммы фактической поставки, то в ОАО «Татхимфармпрепараты»учет ведется следующим образом.

Выплаченные авансы отражаются по дебету субсчета 60-2 «Авансы выданные». Поступление продукции отражается по кредиту субсчета 60-1 «Расчеты в порядке последующей оплаты» в корреспонденции со счетами учета товарно-материальных ценностей, а суммы доплаты - по дебету субсчета 60-1 в корреспонденции со счетами учета денежных средств (таблица 2.2.1).

Таблица 2.2.1

Корреспонденция счетов по учету авансов выплаченных

Сальдо по кредиту счета 60 свидетельствует об имеющейся задолженности ОАО «Татхимфармпрепараты» перед поставщиками за поставленные, но не оплаченные материальные ценности. В свою очередь сальдо по дебету счета 60 свидетельствует о суммах выданных авансов (предварительных оплатах) и задолженности поставщиков.

Остатки по счетам, по которым имеется дебетовое сальдо, показываются в активе, а по которым имеется кредитовое сальдо, - в пассиве баланса.8, п.34

По договору международной купли-продажи товаров ОАО «Татхимфармперапаты», обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным (семейным, домашним) или иным подобным использованием. Согласно российскому законодательству такой контракт определяется как договор поставки. Перечень существенных условий, и в частности условие о предмете договора для договоров международной купли-продажи товаров, будет определяться в зависимости от того, подпадает ли он под действие Венской конвенции 1980 г. или норм ГК РФ. Если к такому договору применяются нормы Гражданского Кодекса РФ о договоре поставки товаров1, параграф 3 гл.30, то его существенными условиями будут: условия о предмете договора (условия о товаре - его наименование и количество), как и в договоре купли-продажи1, ст.455; условия о периоде и сроках поставки отдельных партий товаров1, ст.508. Если к договору международной купли-продажи товаров применяются нормы Венской конвенции 1980 г.5, его существенными условиями будут условия о предмете договора. С учетом положений статьи 432 Гражданского Кодекса РФ остальные условия данного договора будут отнесены к несущественным.

Если по договору поставки (контракту) у нерезидента приобретаются импортные товары, предназначенные для дальнейшей перепродажи, то в целях бухгалтерского учета уплаченные таможенные пошлины относятся на увеличение их стоимости9. В налоговом учете при исчислении налога на прибыль организаций уплаченные ввозные таможенные пошлины являются косвенными расходами и учитываются в составе расходов текущего отчетного (налогового) периода в соответствии со статей 264 Налогового Кодекса РФ. Что касается приобретаемого в режиме импорта амортизируемого имущества, то и в бухгалтерском, и в налоговом учете таможенные и государственные пошлины и регистрационные сборы включаются в его первоначальную стоимость.2, п.1 ст.257, п.5 ст.270

Налоговая база по НДС для ввозимых на таможенную территорию Российской Федерации товаров определяется как сумма таможенной стоимости товара и подлежащих уплате таможенной пошлины и акцизов2, п.1 ст.160

По договору купли-продажи или поставки на продавца (поставщика) может возлагаться обязанность доставить товар покупателю. Может быть также предусмотрено получение товаров покупателем в месте нахождения продавца (поставщика). Порядок бухгалтерского учета будет зависеть от того, включена ли стоимость доставки в цену товара или установлена сверх нее. В соответствии с пп. 5, 6 и 13 ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов»9 организациям, осуществляющим торговую деятельность, дано право установить в учетной политике один из вариантов учета транспортных расходов, связанных с заготовкой и доставкой товаров до места их использования и производимых до момента их передачи в продажу: либо включать расходы в стоимость приобретения товаров (если они не включены в их цену, установленную договором), либо включать их в состав расходов на продажу и отражать на счете 44 «Расходы на продажу».

В налоговом учете при реализации покупных товаров в состав расходов включается стоимость приобретения данных товаров2, пп.3 п.1 ст.268. При этом расходы, связанные с их покупкой и продажей, формируются с учетом положений ст. 320 НК РФ, согласно которой стоимость покупных товаров, реализованных в данном отчетном (налоговом) периоде, и суммы расходов на их доставку (транспортные расходы) до склада налогоплательщика - покупателя товаров в случае, если эти расходы не включены в цену приобретения этих товаров, относятся к прямым расходам. Сумма прямых расходов, относящаяся к остаткам товаров на складе, определяется путем специального расчета по методу среднего процента.2, ст.320

Все остальные расходы, включая транспортные расходы, не связанные с доставкой покупных товаров до склада налогоплательщика, за исключением прочих расходов, определяемых в соответствии со статьей. 265 Налогового Кодекса РФ, осуществленные в текущем месяце, признаются косвенными расходами и уменьшают доходы от продажи текущего месяца.

В заключение приведем пример бухгалтерского учета по договору поставки.

ОАО «Татхимфармпрепараты» в 2008 году приобрела у итальянской фирмы - производителя линию для производства лекарственных средств по контракту на общую сумму 1 150 000 евро по ценам «CIP-объект» покупателя. Право собственности на линию перешло к покупателю с даты предъявления ГТД в таможенный орган Российской Федерации для таможенного оформления. В стоимость контракта вошла сумма 150 000 евро за монтаж оборудования. Платеж за оборудование осуществляется путем 30%-ной предоплаты, оплата за монтаж оборудования после подписания акта сдачи-приемки. Фирма не состоит на учете в налоговых органах Российской Федерации.

В бухгалтерском учете делаются следующие записи:

Дебет 60, Кредит 52 - 10 650 000 руб. (300 000 евро х 35,5 руб. - курс Банка России на день платежа) - произведена предоплата поставщику (30%);

Дебет 76, Кредит 51 - 9 000 000 руб. - перечислен авансовый платеж на таможню;

Дебет 08, Кредит 60 - 36 000 000 руб. (1 000 000 евро х 36,0 руб. - курс Банка России на дату предъявления ГТД в таможенный орган Российской Федерации) - оприходовано оборудование;

Дебет 08, Кредит 76 - 1 800 000 руб. - отражена таможенная пошлина;

Дебет 08, Кредит 76 - 54 000 руб. - отражены таможенные сборы;

Дебет 19, Кредит 76 - 6 804 000 руб. - отражен НДС, уплаченный на таможню;

Дебет 60, Кредит 52 - 25 270 000 руб. (700 000 евро х 36,1 руб. - курс Банка России на дату платежа) - произведена окончательная оплата за оборудование;

Дебет 91, Кредит 60 - 70 000 руб. - отражена курсовая разница;

Дебет 08, Кредит 60 - 5 370 000 руб. (150 000 евро х 35,8 руб. - курс Банка России на дату подписания акта) - отражены в составе капитальных вложений расходы по монтажу;

Дебет 60, Кредит 52 - 5 385 000 руб. (150 000 евро х 35,9 руб. - курс Банка России на день платежа) - произведена оплата за монтаж оборудования;

Дебет 91, Кредит 60 - 15 000 руб. - отражена курсовая разница;

Дебет 76, Кредит 68 - 969 300 руб. (27 000 евро х 35,9 руб. - курс Банка России на день платежа нерезиденту за монтаж оборудования) - начислен НДС налоговым агентом;

Дебет 68, Кредит 51 - 969 300 руб. - перечислен в бюджет НДС налоговым агентом за нерезидента;

Дебет 01, Кредит 08 - 43 224 000 руб. - введена в эксплуатацию линия для производства обуви на основании акта сдачи-приемки;

Дебет 68, Кредит 76 - 969 300 руб. - зачтен НДС налоговым агентом в следующем месяце после месяца ввода в эксплуатацию;

Дебет 68, Кредит 19 - 6 804 000 руб. - зачтен НДС, уплаченный на таможню, в следующем месяце после месяца ввода в эксплуатацию;

Дебет 51, Кредит 76 - 342 000 руб. - отражен возврат денежных средств из таможни по заявлению организации.

Таким образом, мы рассмотрели основные моменты при учете расчетов с поставщиками и подрядчиками в ОАО «Татхимфармпрепараты» по договорам купли-продажи.

Приобретение участка предполагает передачу продавцу довольно крупной суммы денег, поэтому покупатель хочет быть уверен в том, что после оплаты участок действительно будет ему принадлежать. В данной статье будет рассматриваться порядок расчетов - когда и как следует передавать деньги, а также вопросы защиты сделки, которые касаются передачи и оформления задатка.

Последовательность действий и возможные риски

Итак, земельный участок под застройку, соответствующий потребностям и вкусам будущего владельца загородного коттеджа, найден. Вопрос окончательной цены уже проговорен, изучены документы, удостоверяющие право продавца без ограничений распоряжаться принадлежащей ему собственностью, а также документы, которые подтверждают отсутствие каких-либо обременений. До обретения покупателем права на этот участок осталось сделать всего несколько шагов:

Подписать договор купли-продажи;
Передать продавцу требуемую сумму;
Переоформить участок на покупателя.

Однако на каждом этапе могут возникнуть непредвиденные затруднения. Например:

Продавец может передумать продавать участок до или после подписания договора или даже после принятия оплаты;
После передачи задатка или полной суммы продавец может «потеряться» с деньгами, а до переоформления участка в Росреестре дело так и не дойдет.
Продавец может попросту тяжело заболеть или умереть, в результате чего покупатель останется без участка и без своих денег.

Мы рассмотрим последовательность действий, которая дает покупателю гарантии проведения сделки и сохранности его денег вплоть до окончания оформления права собственности на приобретаемый участок.

Подготовка сделки

Продавец и покупатель пришли к соглашению, однако, перед тем, как провести сделку, ее необходимо подготовить - составить договор, определить порядок расчетов, подготовить и подать в Росреестр документы, необходимые для переоформления, пр. Кроме того, может возникнуть ситуация, когда не все документы в наличии, часть документов продавцу еще предстоит собрать или покупатель только ожидает поступления денег (например, находится в процессе получения наследства или продажи какой-либо собственности).

В подобных условиях сделка откладывается на некоторое время, но при этом продавец не желает терять покупателя, который может получить более интересное предложение, а покупатель не желает, чтобы облюбованный им участок достался кому-нибудь другому. Как правило, решением проблемы представляется задаток или аванс, который вносится в подтверждение серьезности намерений покупателя.

Предварительный договор

Поэтому сначала заключается предварительный договор, в рамках которого вносится аванс (задаток), а после этого уже готовится и заключается основной договор (купли-продажи), по которому осуществляется полный расчет с продавцом. В предварительном договоре прописывается сумма задатка, срок и порядок его внесения (наличными деньгами, перечислением), дата заключения основного договора, условия основного договора. При этом положения предварительного договора не должны противоречить положениям основного договора.

Задаток или аванс

Нужно понимать, что аванс и задаток не являются синонимами, это совершенно разные (с юридической точки зрения) понятия. Аванс никого и ничем не обязывает, при судебных разбирательствах аванс трактуется как частичная оплата приобретаемой собственности. В случае нежелания продавца расставаться со своим участком аванс просто возвращается, точно так же покупатель может передумать и потребовать обратно средства, внесенные в качестве аванса. Другими словами, с помощью аванса нельзя гарантировать последующее проведение сделки.

Задаток, в свою очередь, имеет четкое определение в Гражданском Кодексе (ст. 380) и служит достаточным стимулом для выполнения намерений продавцом и покупателем. Статья 381 определяет ответственность за неисполнение сторонами своих обязательств после передачи-принятия задатка: в случае отказа от сделки тот, кто получил задаток, должен вернуть контрагенту сумму в двойном размере, а если передумает тот, кто внес задаток, то деньги ему возвращены не будут.

Оформление передачи денег

Передача задатка должна сопровождаться распиской, которая пишется от руки (так легко впоследствии доказать авторство), содержит дату передачи денег, сумму и цель (в счет выполнения обязательств по Предварительному договору). Расписка визируется получателем задатка, и после его получения можно заключать договор купли-продажи.

Порядок расчетов по договору купли-продажи

Когда препятствия для проведения сделки устранены (договор готов, все документы на месте и достаточная сумма денег в наличии), настало время выполнить обязательства по основному договору. То есть, покупатель должен передать продавцу денежные средства, а продавец - переоформить на покупателя участок. Есть следующие варианты расчетов:

Передача наличных денег (безналичный перевод) из рук в руки при подписании договора купли-продажи;
Передача наличных денег (безналичный перевод) из рук в руки после получения свидетельства о государственной регистрации;
Расчеты через депозитарную (банковскую) ячейку;
Перечисление денежных средств в безналичном порядке по аккредитиву.

Первый и второй варианты являются достаточно рискованными, а потому используются крайне редко. В первом случае продавец, получив деньги, может «передумать» продавать участок, лечь в больницу с тяжелым заболеванием, травмой, а то и вовсе умереть, при этом покупатель останется без денег и без участка. Во втором случае уже покупатель после переоформления на него участка может «передумать» отдавать деньги, ведь участок и так принадлежит ему.

Расчеты через депозитарную (банковскую) ячейку

Одним из наиболее надежных способов является передача денег через банковскую ячейку. Процедура выглядит следующим образом:

Покупатель участка арендует ячейку в банке, куда закладывает нужную сумму, при этом продавец удостоверяется, что сумма в ячейке соответствует условиям договора;
В договоре с банком фиксируется порядок предоставления доступа к этой ячейке. То есть - продавец участка может получить доступ к деньгам только в том случае, если представит документы о регистрации участка на имя покупателя;
Если сделка не состоялась (условия не выполнены в течение определенного периода времени), тогда доступ к ячейке получает несостоявшийся покупатель и забирает свои деньги.

Этот способ хорош тем, что продавец получит деньги за участок в обязательном порядке, вне зависимости от желания покупателя. Покупатель же никак не сможет потерять деньги, если продавец не выполнил условия договора.

Перечисление денежных средств по аккредитиву

Принцип этого метода расчетов идентичен предыдущему способу оплаты, отличие заключается только в том, что вместо наличных денег используется безналичное перечисление средств. Порядок расчетов с использования аккредитива следующий:

Покупатель открывает в банке аккредитив - специальный счет, с которого банк перечислит деньги продавцу при наступлении определенных условий (оформление участка на имя покупателя);
Покупатель перечисляет со своего счета на аккредитив деньги, которые не имеет возможности забрать в течение определенного периода (30-60 дней);
Продавец удостоверяется в наличии аккредитива, в наличии на этом счете достаточной суммы и знакомится с условиями банковского договора;
Продавец отправляет заявление и прочие документы в Росреестр и получает свидетельство о праве собственности на участок на имя покупателя (5 - 10 рабочих дней);
Продавец отправляется в банк, где предъявляет свидетельство. Банк перечисляет на его текущий счет сумму, указанную в договоре;
Если в оговоренный срок аккредитив остается невостребованным, банк возвращает средства покупателю, перечисляя деньги на его текущий счет.

Использование аккредитива имеет некоторые преимущества - покупателю нет нужды получать в кассе банка наличные (или доставлять их в банк из дома, что связано с определенным риском). А продавцу не нужно пересчитывать деньги в банковской ячейке, заниматься их транспортировкой и хранением

Приветствую вас, уважаемый читатель. Любые сделки между физическими или юридическими лицами должны быть оформлены в письменном виде.

Договор купли-продажи товара необходим для того, чтобы узаконить сделку между сторонами и заключается в том случае, если продавец соглашается передать товар или оказать услугу в обмен на получение оплаты.

Соглашение между партнерами может быть заключено как в устной, так и в письменной форме. Договор купли-продажи товара считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существующим условиям договора, и оно оформлено в надлежащей форме.

Договор купли-продажи товара имеет место в том случае, когда между сторонами заключается соглашение с целью:

юридически закрепить отношения между партнерами, то есть придать им характер обязательств, выполнение которых защищено законом;
определить порядок, способы и последовательность совершения действия партнерами;
предусмотреть способы обеспечения обязательств и последствия их невыполнения.

Письменный вариант договора является основой для правовых действий в случае нарушения одной из сторон условий соглашения.

Структура договора купли-продажи товара

Составление текста договора купли-продажи – дело достаточно сложное и трудоемкое. Компания, которая хочет заключить сделку, для составления договора может обратиться к квалифицированному юристу или воспользоваться примерными шаблонами договоров.

Договор купли-продажи товара обычно начинается со стандартного зачина , который определяет участников договора:

Договор заканчивается стандартным окончанием , которое определяет реквизиты и подписи сторон договора:

Закон не может регламентировать каждый шаг продавца и покупателя, он устанавливает только общие правила продажи. Конкретные условия продажи определенного товара определяются продавцом и покупателем самостоятельно.

В действующем контракте одна из сторон должна сделать другой стороне четко сформулированное предложение, которое должно быть явно принято.

В договоре купли-продажи товара должны быть оговорены основные вопросы:

предмет договора;
условия гарантийных обязательств;
цена товара;
обязанности сторон;
оплата товара;
условия и сроки.

Рассмотрим каждый пункт подробно.

Предмет договора купли-продажи товара

В этом разделе приводится четкое описание товара, который является объектом договора. Количество товара, которое подлежит передаче покупателю, учитывается в единицах измерения или денежном выражении. Если договор купли-продажи не позволяет определить количество товара, которое необходимо передать покупателю, он не считается заключенным.

Законом могут быть предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара. В этом случае продавец обязан передать покупателю товар, соответствующий этим требованиям.

При заключении договора стороны согласуют ассортимент товаров, то есть устанавливают, в каком соотношении по видам, моделям, размерам, цветам или другим признакам продавец обязан передать покупателю товары.

Если наряду с товарами, ассортимент которых соответствует договору купли-продажи, продавец передал покупателю другие товары, то покупатель вправе на свой выбор:

принять только те товары, которые соответствуют условию об ассортименте, и отказаться от остальных товаров;
отказаться от всех переданных товаров;
потребовать заменить товары, которые не соответствуют условиям об ассортименте, предусмотренном договором;
принять все переданные товары.

В договоре пункт о предмете договора может выглядеть следующим образом:

Предмет договора

1.1. Продавец передает в собственность, а покупатель принимает и оплачивает товар в количестве, качестве, ассортименте и на условиях в соответствии со спецификацией (приложение №___ к Договору).

1.2. Местонахождение товара ____________________________________

Условия гарантийных обязательств по договору купли-продажи

Для того чтобы защитить потребителя от товаров ненадлежащего качества, некоторые компании предоставляют гарантии, в которых они обязуются заменить или отремонтировать эти товары, если в течение установленного времени будут выявлены недостатки.

Процедура передачи денежных средств – самый долгожданный и в то же время самый опасный этап купли-продажи квартиры. Ведь именно на этом этапе можно в одночасье лишиться более чем серьезной суммы денег и так и не стать обладателем желанного жилья. О том, как правильно оплатить договор купли-продажи квартиры, чтобы не потерять ни деньги, ни недвижимость, и на что следует обращать особое внимание, рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Момент передачи денежных средств должен быть четко отражен в договоре купли-продажи
Не так давно в судебной практике был прецедент, когда мужчина, продав квартиру за 7 000 000 рублей, эту сумму так и не получил от покупателя. Мужчина обратился в суд, но и суд ему отказал. Ошибка заключалась в том, что в договоре содержался следующий пункт: «квартира оценивается и продается за цену, составляющую 7 000 000 руб., которую покупатель полностью выплатил продавцу до подписания договора». Таким образом, договором купли-продажи продавец подтвердил, что расчеты произведены, и денежные средства им получены. Данная невнимательность стоила мужчине его квартиры.

Если фактическая цена продаваемого жилья отличается от указанной в договоре, то должны быть составлены две расписки в получении денег
Предположим, квартира продается за 5 000 000 рублей, при этом в целях ухода от налога в договоре стороны указывают стоимость 1 000 000 рублей. Денежные средства в размере 5 000 000 рублей закладываются в банковскую ячейку с условием, что продавец может забрать их при предъявлении зарегистрированного в Росреестре экземпляра договора купли-продажи. Если продавцом будут оформлены не две расписки – на 1 000 000 рублей и 4 000 000 рублей, т. е. в общей сложности на сумму 5 000 000 рублей – а только одна расписка на 1 000 000 рублей, то при расторжении договора купли-продажи или признании его недействительным покупатель сможет вернуть себе только 1 000 000 рублей, которые указаны в договоре. Получить назад остальные 4 000 000 рублей будет невозможно. Не стоит сбрасывать со счетов подобные риски: судебная статистика свидетельствует, что из ста сделок почти десять расторгаются или признаются недействительными.

Если в приобретаемой квартире остаются временно прописанные, покупателю следует финансово подстраховаться
Суть такой страховки заключается в закладке продавцом дополнительных средств для покупателя в отдельную банковскую ячейку. Например, покупатель кладет в отдельную ячейку 300 000 рублей на два месяца. «Действительно, очень часты случаи, когда либо сам продавец, либо члены его семьи не имеют возможности выписаться до сделки, – говорит адвокат Олег Сухов. – И гарантированно понудить их сняться с регистрационного учета может только финансовая заинтересованность. Т. е. либо оставшиеся в квартире выписываются и получают «премию» в размере 300 000 рублей, либо данную сумму по истечении двух месяцев забирает покупатель: и на суд хватит, и еще останется. При этом не всех зарегистрированных в квартире лиц можно выписать по суду, поэтому прежде чем оставлять продавца или членов его семьи прописанными в приобретаемом жилище, следует убедиться, что они не имеют пожизненного права проживать в ней даже после продажи. Например, подобным статусом обладают наниматели, ранее отказавшиеся от приватизации данной квартиры, или бывшие супруги собственника жилья, купленного в период брака, а также некоторые иные категории».

Оплата квартиры по безналичному расчету – риск для обеих сторон

Оплата договора купли-продажи между физическими лицами по безналичному расчету – самый опасный способ расчетов. Существенно рискуют либо продавец, либо покупатель, в зависимости от оговоренного момента осуществления оплаты: до или после регистрации договора. Если средства перечисляются до регистрации договора, покупатель рискует остаться и без денег, и без квартиры, так как продавец может получить поступившую оплату и односторонним заявлением отказаться от сделки. Если стороны договорятся осуществить расчеты после регистрации договора, то уже продавец рискует остаться без денег, которые покупатель не перечислит, оформив право собственности на жилье. «В настоящее время в крупных городах, таких как Москва, Санкт-Петербург, 99 % всех сделок с жильем осуществляется путем наличных расчетов через банковские ячейки, и это правильно, потому что безопасно. Однако чем дальше от развитых мегаполисов, тем больше случается судебных споров между продавцами и покупателями, т. к. в небольших городах люди по старинке привыкли осуществлять расчеты на доверии: передавать деньги или до сделки, или после нее, что очень часто является почвой для обмана и мошенничества», – заключает адвокат Олег Сухов.